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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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粉丝
提问
你好，现在成都有好多新小区，中介带我们看，感觉每个都很好，但是不知道这些盘真实的价值如何，怎么看？
房段子解答
你们肯定是半天去看的吧？现在太阳毒辣，小区到底是清静还是热闹，白天看不出名堂的。晚上才是检验入住率高低的唯一试金石。
粉丝最近在看二手房，被中介带着看了很多板块很多小区，其中不乏一些品质不错房龄较新价格也低的楼盘，但总感觉哪哪不对劲。
我们思来想去，得出的结论是没摸排清楚小区的入住率。于是大晚上的又跑去小区外面，一栋栋楼挨个数亮灯率。亮灯率，理论上会因为种种原因低于实际入住率，但已经到差不差，无比真实了。
首先说明下，这种二手房小区是交房三五年，开发商不会统一亮灯，而且装修高峰期已过，当前的入住，就是真实的楼盘自住业主。
时间基本锁定在晚上9-10点，这个时间段，睡得早的人也不至于就关灯睡觉了，下班晚的人，也不至于还没回家。
1、高入住率，非常健康成熟，亮灯率约70%+，实际入住率约80%+。这种意味着生活氛围成熟，入住意愿高，周边配套好，刚需刚改盘居多，房价平稳投资客抛售少。
2、中等/正常入住率，符合预期的数值，亮灯率约50-60%，实际入住率约60-70%。这是交房3-5年次新盘最常见的区间，表明小区处于稳步入住阶段，正在走向成熟。大部分项目经过3-5年的沉淀，如果位置和配套不是特别差，通常能达到这个水平，也是我们买二手房可以考虑的指标。
3、偏低入住率，亮灯率约30-40%，实际入住率不到50%，这是已经交房三五年的小区，说明要么配套兑现度差，要么前期投资客居多。说明在当前行情下，砍价幅度会比较大，整体的成熟周期较长。
4、过低入住率，亮灯率入住率低于30%，一栋楼只有稀稀拉拉的十来户亮灯，啥都不说了，赶紧跑。
一般来说入住率50%以上的小区可以安全买入，但入住率确实偏低的小区，看似安静不吵，不争不抢，但隐藏的是物业费都收不起，最终演变下去就是提桶跑路，成都也不是没有过案例的，对吧？
粉丝提问
我们在考虑要不要买房，如果要买的话整体最高的预算差不多也就350w，在软件园上班，比较关注地段，户型得房率，但是现在感觉产品好的话，我们就买不起板块好一些的地方，对整体楼市不是很了解，担心后面买亏了这些。不过买了是为了自己住，不是为了投资哈。
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
目前我了解到的情况是你在南门软件园上班，预算350万内，想考虑下到底怎么买，从字里行间可能更喜欢产品好户型好？但是我们也要结合楼盘本身的地段价值来分析和推荐哈。
具体来说呢，350万其实放在成都还算不错的了，因为成都不是一个钱多就能买到绝对很好产品的城市，更多的还是看缘分哈，只能说不同预算匹配不同的买法，不同的取舍。
我觉得主要分为3个角度来考虑，一是户型产品确实好，内部细节，户型得房率，整体质感，改善性到位的买法，但相对应的地段成熟度、通勤便利度会差一些；二是考虑就近的通勤，高新南本身的地段价值，寻求周围的地缘性买法，这种的话，通勤和地段价值是没问题的，但是产品会相对差一些，涵盖新房和二手房范畴；三则是寻找一些均衡性的，地段不算远，产品不算卷，高情商是兼顾到各种需求，低情商是两不沾。
需要说明的是，我能推荐出来的三种楼盘，都是相对认可其保值自住价值的买法，而非推荐一些确实很垃圾的地段很差的产品，所以三种都是切实可行的买法。房子都是客观存在的，但我们人是主观变化中的。
第一，好产品，这个时候我建议看看成华区，这边的开发商都很卷，在4.0的住宅时代，都卷得天昏地暗，户型得房率，细节都很不错，此时我建议考虑下中环一带（7号线南下软件园）的中环天宸、越秀天悦云萃二期以及首开臻礼著。
中环臻邸的优点是单价总价低，性价比高，户型好，学区好，地铁近，板块界面成熟，不过缺点是容积率3.0，而且距离南门上班较远；
越秀天悦云萃二期的优点是产品户型好，双地铁口，纯改善，缺点是临近医院，周边界面一般，房源少；
首开臻礼著的优点是产品户型好，总价门槛不算高，117户型能相当于以前143户型，整体细节质感不错，而且临近万年场商圈外溢；缺点是挨着学校，周边地铁通勤较远。
然后第二类，就是围绕就近的买法，新房的话，我建议是看看新川这边的几个新房，比如新川锦萃（近地铁，人气旺），蜀道宽境（板式T2，待售，单价低，不过开发商口碑一般，而且周围人气还没起来）和金泰和序（颜值高，价格低，地铁口，不过是T3产品）。这三个盘的户型产品没有卷起来，但是新川的大环境，软件园的近通勤还是很不错的，而且自住舒适度也能打个七八十分的。
至于二手房的话，这里就不展开说了，地段肯定是好的，但是产品确实不令人满意。比如站南可以看人居盛和林语南区，市一医院看南城都汇汇彩园，大源可以看雅颂居二期、中洲锦城湖岸、凯德世纪名邸、建发鹭洲国际等等，可选的很多了，一般适合于孩子读书，需要近通勤，即买即住的客群。
第三种，就是要寻找那种距离不算远，但是产品又还不错的买法，也就是偏南门的买法了，思来想去，其实很难找，我只找到了一个。下一篇详细给你说下这个楼盘，你可以先了解下。具体略。
粉丝提问
我最近看上了温江永宁***的顶跃，改善需求，想进一步了解下楼市扫盲，1期目标户型卖完，缴纳诚意金两万“排号”，等新楼栋开盘，价格未知。暂报320+，177平，**栋***号房，看重的是花园，纯享受。如果首付15%，预算五六十万。手里一套80佳兆业西城广场，一套蓝光长岛国际134，可卖可不卖，如果能买下新房，考虑搬过去，暂时出租另外两套。其次还考虑到真买的时候，什么价位是可以接受的。纯自住的背景。缴纳了诚意金感觉砍价有点被动。但是确实单纯太喜欢那个楼顶花园。
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
***这个楼盘位于温江永宁板块，是一个相对小众的楼市区域，但又是一个医疗条件，生态环境很好的区域，整体来说，不是偏向于保值增值流通的一个楼盘，而是一个纯消费自住改善养老的楼盘。
如果能叠加你或者你的大家庭，长期在温江或者永宁周围工作生活的话，那么买来纯享受纯自住倒也无可厚非，就是要融入成都楼市大环境，跟着一荣俱荣的话，就显得很勉强了。
当然，****周边也有相对应的一些医疗产业客群（邻成都医学城、科大科创谷），对吸引高新西郫都温江的一些改善家庭也有助力。
目前来说，这个盘还是周围少有的纯板式改善产品，11栋南北楼间距比较宽，视野通透，顶跃是177平的套五四卫，从户型功能性上看，的确是很让人心动，几乎找不到什么槽点，温江主打的就是一个花园城市，大家喜欢的就是这种类似跃层别墅的优质环境。
也就是说，纯消费纯改善纯喜欢的话，没问题。
那么另外一个角度就是性价比了，目前价格是320万+的话，折合单价约1.8万，精装单价1.8万，放在楼盘算正常，但是价格优惠力度不算很大，洋房的单价门槛是1.4万左右，跃层拔高到1.8万了，我觉得确实有点贵，现在你交了诚意金，不是不可以退的定金，所以不要感到什么压力，完全可以用不买了，要求退诚意金来要求更大的价格折扣，我建议价格可以谈到300万的关口。
这样单价来到了1.7万，为什么设置这样的价格？因为要比对周边同品质二手房的价格段，比如***，184平的叠拼，精装挂牌单价也大概是1.6万+，成交价更低了，考虑到你看的新房，视野会明显更好，因此溢价一点，是可以接受的。
老气一些的**，单价则更低得多了。
总之300万的话，我觉得是大家都合理的状态，你不亏，开发商也不亏。但熬是320万的话，那么我认为就是一个愿打一个愿挨，你个人愿意溢价买入，这个就没法指责了。
至于你之前提到的佳兆业西城广场、蓝光长岛国际说实话都不是很优质的产品，如果定位于刚性自住，那么尚可持有，反之建议择机择价一律卖掉。
话说回来，你有300万的预算，在成都其实有很多其他买法了，更主流的买法，如果不是纯粹的寻求顶跃花园，那么其他的板式小高层，普通套四户型，还是能在西门找到很多替代品的，比如武侯区的机投、太平寺，比如金牛区的国宾，都有很多主流买法，如果需要的话，我们再单独给你说。这个和你们的个人喜好有关，不强求。
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