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粉丝
提问
你好,现在成都有好多新小区,中介带我们看,感觉每个都很好,但是不知道这些盘真实的价值如何,怎么看?
房段子解答
你们肯定是半天去看的吧?现在太阳毒辣,小区到底是清静还是热闹,白天看不出名堂的。晚上才是检验入住率高低的唯一试金石。
粉丝最近在看二手房,被中介带着看了很多板块很多小区,其中不乏一些品质不错房龄较新价格也低的楼盘,但总感觉哪哪不对劲。
我们思来想去,得出的结论是没摸排清楚小区的入住率。于是大晚上的又跑去小区外面,一栋栋楼挨个数亮灯率。亮灯率,理论上会因为种种原因低于实际入住率,但已经到差不差,无比真实了。
首先说明下,这种二手房小区是交房三五年,开发商不会统一亮灯,而且装修高峰期已过,当前的入住,就是真实的楼盘自住业主。
时间基本锁定在晚上9-10点,这个时间段,睡得早的人也不至于就关灯睡觉了,下班晚的人,也不至于还没回家。
1、高入住率,非常健康成熟,亮灯率约70%+,实际入住率约80%+。这种意味着生活氛围成熟,入住意愿高,周边配套好,刚需刚改盘居多,房价平稳投资客抛售少。
2、中等/正常入住率,符合预期的数值,亮灯率约50-60%,实际入住率约60-70%。这是交房3-5年次新盘最常见的区间,表明小区处于稳步入住阶段,正在走向成熟。大部分项目经过3-5年的沉淀,如果位置和配套不是特别差,通常能达到这个水平,也是我们买二手房可以考虑的指标。
3、偏低入住率,亮灯率约30-40%,实际入住率不到50%,这是已经交房三五年的小区,说明要么配套兑现度差,要么前期投资客居多。说明在当前行情下,砍价幅度会比较大,整体的成熟周期较长。
4、过低入住率,亮灯率入住率低于30%,一栋楼只有稀稀拉拉的十来户亮灯,啥都不说了,赶紧跑。
一般来说入住率50%以上的小区可以安全买入,但入住率确实偏低的小区,看似安静不吵,不争不抢,但隐藏的是物业费都收不起,最终演变下去就是提桶跑路,成都也不是没有过案例的,对吧?
粉丝提问
我们在考虑要不要买房,如果要买的话整体最高的预算差不多也就350w,在软件园上班,比较关注地段,户型得房率,但是现在感觉产品好的话,我们就买不起板块好一些的地方,对整体楼市不是很了解,担心后面买亏了这些。不过买了是为了自己住,不是为了投资哈。
房段子解答
较早前房段子粉丝问答,具有一定时效性,仅供参考,有删减节选和模糊处理。
目前我了解到的情况是你在南门软件园上班,预算350万内,想考虑下到底怎么买,从字里行间可能更喜欢产品好户型好?但是我们也要结合楼盘本身的地段价值来分析和推荐哈。
具体来说呢,350万其实放在成都还算不错的了,因为成都不是一个钱多就能买到绝对很好产品的城市,更多的还是看缘分哈,只能说不同预算匹配不同的买法,不同的取舍。
我觉得主要分为3个角度来考虑,一是户型产品确实好,内部细节,户型得房率,整体质感,改善性到位的买法,但相对应的地段成熟度、通勤便利度会差一些;二是考虑就近的通勤,高新南本身的地段价值,寻求周围的地缘性买法,这种的话,通勤和地段价值是没问题的,但是产品会相对差一些,涵盖新房和二手房范畴;三则是寻找一些均衡性的,地段不算远,产品不算卷,高情商是兼顾到各种需求,低情商是两不沾。
需要说明的是,我能推荐出来的三种楼盘,都是相对认可其保值自住价值的买法,而非推荐一些确实很垃圾的地段很差的产品,所以三种都是切实可行的买法。房子都是客观存在的,但我们人是主观变化中的。
第一,好产品,这个时候我建议看看成华区,这边的开发商都很卷,在4.0的住宅时代,都卷得天昏地暗,户型得房率,细节都很不错,此时我建议考虑下中环一带(7号线南下软件园)的中环天宸、越秀天悦云萃二期以及首开臻礼著。
中环臻邸的优点是单价总价低,性价比高,户型好,学区好,地铁近,板块界面成熟,不过缺点是容积率3.0,而且距离南门上班较远;
越秀天悦云萃二期的优点是产品户型好,双地铁口,纯改善,缺点是临近医院,周边界面一般,房源少;
首开臻礼著的优点是产品户型好,总价门槛不算高,117户型能相当于以前143户型,整体细节质感不错,而且临近万年场商圈外溢;缺点是挨着学校,周边地铁通勤较远。
然后第二类,就是围绕就近的买法,新房的话,我建议是看看新川这边的几个新房,比如新川锦萃(近地铁,人气旺),蜀道宽境(板式T2,待售,单价低,不过开发商口碑一般,而且周围人气还没起来)和金泰和序(颜值高,价格低,地铁口,不过是T3产品)。这三个盘的户型产品没有卷起来,但是新川的大环境,软件园的近通勤还是很不错的,而且自住舒适度也能打个七八十分的。
至于二手房的话,这里就不展开说了,地段肯定是好的,但是产品确实不令人满意。比如站南可以看人居盛和林语南区,市一医院看南城都汇汇彩园,大源可以看雅颂居二期、中洲锦城湖岸、凯德世纪名邸、建发鹭洲国际等等,可选的很多了,一般适合于孩子读书,需要近通勤,即买即住的客群。
第三种,就是要寻找那种距离不算远,但是产品又还不错的买法,也就是偏南门的买法了,思来想去,其实很难找,我只找到了一个。下一篇详细给你说下这个楼盘,你可以先了解下。具体略。
粉丝提问
我最近看上了温江永宁***的顶跃,改善需求,想进一步了解下楼市扫盲,1期目标户型卖完,缴纳诚意金两万“排号”,等新楼栋开盘,价格未知。暂报320+,177平,**栋***号房,看重的是花园,纯享受。如果首付15%,预算五六十万。手里一套80佳兆业西城广场,一套蓝光长岛国际134,可卖可不卖,如果能买下新房,考虑搬过去,暂时出租另外两套。其次还考虑到真买的时候,什么价位是可以接受的。纯自住的背景。缴纳了诚意金感觉砍价有点被动。但是确实单纯太喜欢那个楼顶花园。
房段子解答
较早前房段子粉丝问答,具有一定时效性,仅供参考,有删减节选和模糊处理。
***这个楼盘位于温江永宁板块,是一个相对小众的楼市区域,但又是一个医疗条件,生态环境很好的区域,整体来说,不是偏向于保值增值流通的一个楼盘,而是一个纯消费自住改善养老的楼盘。
如果能叠加你或者你的大家庭,长期在温江或者永宁周围工作生活的话,那么买来纯享受纯自住倒也无可厚非,就是要融入成都楼市大环境,跟着一荣俱荣的话,就显得很勉强了。
当然,****周边也有相对应的一些医疗产业客群(邻成都医学城、科大科创谷),对吸引高新西郫都温江的一些改善家庭也有助力。
目前来说,这个盘还是周围少有的纯板式改善产品,11栋南北楼间距比较宽,视野通透,顶跃是177平的套五四卫,从户型功能性上看,的确是很让人心动,几乎找不到什么槽点,温江主打的就是一个花园城市,大家喜欢的就是这种类似跃层别墅的优质环境。
也就是说,纯消费纯改善纯喜欢的话,没问题。
那么另外一个角度就是性价比了,目前价格是320万+的话,折合单价约1.8万,精装单价1.8万,放在楼盘算正常,但是价格优惠力度不算很大,洋房的单价门槛是1.4万左右,跃层拔高到1.8万了,我觉得确实有点贵,现在你交了诚意金,不是不可以退的定金,所以不要感到什么压力,完全可以用不买了,要求退诚意金来要求更大的价格折扣,我建议价格可以谈到300万的关口。
这样单价来到了1.7万,为什么设置这样的价格?因为要比对周边同品质二手房的价格段,比如***,184平的叠拼,精装挂牌单价也大概是1.6万+,成交价更低了,考虑到你看的新房,视野会明显更好,因此溢价一点,是可以接受的。
老气一些的**,单价则更低得多了。
总之300万的话,我觉得是大家都合理的状态,你不亏,开发商也不亏。但熬是320万的话,那么我认为就是一个愿打一个愿挨,你个人愿意溢价买入,这个就没法指责了。
至于你之前提到的佳兆业西城广场、蓝光长岛国际说实话都不是很优质的产品,如果定位于刚性自住,那么尚可持有,反之建议择机择价一律卖掉。
话说回来,你有300万的预算,在成都其实有很多其他买法了,更主流的买法,如果不是纯粹的寻求顶跃花园,那么其他的板式小高层,普通套四户型,还是能在西门找到很多替代品的,比如武侯区的机投、太平寺,比如金牛区的国宾,都有很多主流买法,如果需要的话,我们再单独给你说。这个和你们的个人喜好有关,不强求。
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